안녕하세요
후후애비입니다.
코로나 이후로 부동산은 우상향 한다는 믿음을 가지고 계신 분들이 참 많죠
제 생각은 반은 맞고 반은 틀리다입니다.
그 이유는 아래에서 언급드릴 한국의 경제 현황과 출산율 등인데..
얘기가 좀 길어질 것 같으니 하나씩 설명해보겠습니다.
1. 코로나 기간동안 한국 경제는 다른 나라들과 달리 매우 강해졌었습니다.
상대적으로 양호한 국가재정, 4천억불 이상의 외환 보유고, 반도체 제조 및 2차전지 등 미래 먹거리 기술 확보 등으로 인해 수출호조는 물론, 국가 재정을 풀면서 생산과 소비가 매우 좋았죠
2. 하지만 국가 재정을 풀게 되면 언젠가는 회수를 해야 됩니다. 이건 그 어떤 선진국도 피할 수 없어요
- 미국도 마찬가지입니다. 코로나 기간동안 돈을 풀었고, 이를 회수하기 위해 파월 총재는 계속 금리를 올림으로써 유동성을 회수하고 있죠..
3. 여튼, 그로인해 대한민국의 국가채무비율은 2019년 42.1% 에서 2022년말 54.3%으로 많이 올라왔습니다.
4. 한국의 국가채무 비율이 기축통화를 쓰지않는 선진국 평균보다 사상처음으로 높아진 것이죠
5. 전 세계는 코로나19로 확장 재정을 했지만, 2022년부터 긴축으로 돌아서며 나라빛을 줄여가고 있는데 반해, 한국은 세계와 반대로 역주행중입니다.
6. 기축통화의 경우 원유 등 국제 거래에서 결제수단으로 쓰이는 화폐이기 때문에 국채에 대한 기본수요가 있습니다.
7. 그러나 한국과 같은 비 기축통화국은 정부 부채비율이 높아지면, 위험도가 높아져서 채권 수요가 줄어들고 채권 금리가 올라가게 되죠
8. 500억까지 면제되던 예비타당성 조사를 1,000억까지 면제할 수 있는 법안이, 여야합의로 통과를 하는 상황을 보면, 돈 씀씀이가 줄어들 가능성은 높아 보이지는 않네요
9. 그리고 대한민국의 사회는 노령화가 빠른 속도로 진행되고 있습니다.
10. 2022년 한국 여성 1명당 평생 낳는 아이 수(합계출산율)가 0.78명을 기록하면서 무서운 속도로 급강하 중입니다.
11. 남녀 부부 2명이 만나서 아이를 낳는것이기 때문에 출산율이 2.1명 이상이 되면 인구가 증가하고, 그 밑이면 인구가 감소하게 되죠
12. 1950년대 세계 여성은 일생동안 평균 4.7명을 출산했지만, 현재는 2.3명을 출산하고 있습니다.
13. 세계인구 1위 국가가 중국에서 인도로 바뀐 것도, 인도는 합계출산율이 2.2명으로 인구가 늘어나고 있지만, 중국은 1.3명이기 때문이죠..
- 참고로 중국은 합계출산율 1.3으로 우리보다 무려 2배임에도 불구하고, 출산율에 매우 큰 위기감을 느끼며 아래와 같이 우리나라에서는 있을 수 없는 복지를 펼치는 중입니다.
- 우리나라에서 출산휴가 190일 보낸다고 하면 회장/사장 이런사람들 게거품 물면서 난리나겠죠? ^^ 왜냐면 노예들이 감히? 라는 생각을 할테니까요..
14. 이러는 와중에도 아프리카는 아직도 출산율 5.2명을 유지하고 있어서, 세계 평균 출산율을 높이고 있습니다.
15. 한국의 출산율 0.78명은 세계 최하위이고, 서울은 0.59명으로 더 낮은 수준입니다.
16. 출산율 감소로 새로 태어나는 아기보다 사망하는 사람이 더 많아져, 실제로 한국은 2020년부터 인구가 줄어들기 시작했죠
17. 이로인해 5,200만명인 한국 인구는 2070년 3,800만명으로 줄어들 것으로 통계청은 예상하고 있습니다만,
개인적으로 통계청은 너무 낙관적으로 전망 한것 같습니다.
18. 출산율의 하락은 사회 많은 곳에 영향을 미치게 됩니다.
19. 올해 초등학교 입학 대상자는 2016년 출생아로 40만명입니다.
20. 2024년 초등학교 입학 대상자는 35만명, 2025년은 32만명, 2026년 30만명, 2027년 27만명 순으로 매년 가파르게 줄어들 예정입니다.
21. 2023년 초등학교 1학년 40만명도 예전에 비해 엄청나게 줄어든 숫자인데, 2027년에 27만명이 된다는 것은 피할 수 없는 현실이기 때문에, 신규 교사 선발을 줄이는 이유이기도 하죠
22. 이렇게 얘기하니까 나중에 일어날 일인것처럼 오해 하실 수 있는데, 인구 감소 영향은 이미 대학교까지 와 있습니다.
23. 올해 대학교 정원은 47만명인데, 대학 입학대상인 만 18세가 47만명까지 줄어들고 있습니다.
대학을 진학하지 않는 만 18세를 제외하면 이미 정원보다 입학대상이 적은 상황이 된 것이죠
24. 당연한 얘기지만 학생 숫자는 초,중,고,대학교 모두 줄어들 수 밖에 없습니다.
25. 군인도 마찬가지입니다.
26. 20세 남성인구가 2020년 33만명에서 2045년 12만명으로 급감할 예정이라, 징병만으로는 50만 병력을 유지할수가 없죠
27. 이제 부동산 얘기를 해볼텐데요... 부동산은 아직 시간이 있습니다.
28. 부동산은 보통 30대부터 구입을 시작하고, 50대의 구입비중이 높죠
29. 출산율 피크를 쳤던 60~80년대생들이 사회 주력층이 되면서, 주택을 구입할 수 있는 대상층의 상단을 차지하고 있습니다. 풀어 얘기하면 대한민국은 지금 부동산 수요가 가장 높은 시기라는 것이죠.
(지금 수요가 가장 높은 시기이기 때문에 가격도 매우 높게 형성이 되어있습니다.)
30. 부동산은 베이비부머세대의 끝판왕이라 불리우는 58년 개띠들의 경제활동에 은퇴를 하는 현 시점부터 본격적인 수요 감소가 시작될 것이고, 신규유입으로는 혼인가구가 줄어들면서 젊은 신혼 부부의 주택 구입 수요 축소가 추가로 타격을 줄 것입니다.
31. 수요/공급 시각으로 보면, 인구 감소는 주택 수요를 감소 시킬 것이고, 특히 인구가 빠르게 줄어드는 지방의 수요를 감소시키겠지요
32. 주택 수요는 주택의 크기별로 차이가 나기도 합니다.
33. 주택 규모별 수요를 보면, 결혼하지 않는 청년세대, 이혼이나 직장등으로 혼자 살게 된 중년세대, 사별한 노인세대 정도가 구성할 1인가구가 늘어나고, 출산하지 않는 신혼부부가 늘어나는 점등을 감안하면 소형평수 수요가 늘어날 것으로 전망됩니다.
34. 그런데 문제는 소형평수가 수요보다 공급이 너무 많이 되었죠..
35. 최근 15년간 상대적으로 중대형평수의 공급이 너무 적었습니다.
36. 과거 12%까지 차지하던 신축아파트의 중대형평수는 현재 2%대까지 떨어진 상태입니다.
37. 수요/공급 시각으로 보았을 때, 과거에 비해 1인가족 증가, 이혼세대 증가, 미혼/비혼세대 증가의 사유로 중대형 평수 수요도 줄어든건 사실이지만 그동안 공급이 훨씬 더 줄어들었기 때문에 상대적으로 신축 중대형평수의 인기는 오르고 있습니다.
38. 물론 1, 2인 가구라고 해서 오피스텔이나 다세대주택, 소형아파트에 거주 할 것은 아닙니다.
39. 돈만 충분하면 큰 평수에 못 살 이유가 없고, 비혼세대의 로망이 집안에서 다양한 활동을 할 수 있는 럭셔리 대형아파트가 되겠죠
40. 인구는 줄어들지만, 대가족이 단독세대나 소가족이 되면서 소형주택의 수요가 증가할 것이라는 시각도 한계가 있을 수 있지요
41. 그리고 재건축도 문제가 될 것입니다.
42. 재건축이란 1,000세대가 살던 아파트를 허물고 1,400세대가 살 아파트를 지은 후, 400세대를 민간분양해서, 그 분양 수익금으로 건축비등 복잡한 재산관계를 해결하는 방식입니다.
43. 즉, 재건축은 새로운 400세대의 신규 입주자가 쉽게 들어와야 당초 계획대로 시스템이 돌아가게 됩니다.
44. 그러나 위에서 설명한 것과 같이 인구 감소 시대에서는 새로운 입주자들을 구하기 힘들것이고, 서울 및 수도권, 일부 광역시의 핵심지역을 제외한 노후 아파트는 사업성이 떨어지기 때문에 슬럼화가 될 것입니다.
45. 만약 동일 시기에 일괄 분양을 한 아파트라면 해당 도시 전체가 비슷한 시기에 노후화되고, 대규모 인구를 끌어들이지 못해 소멸하기에 딱 좋은 상황이 될 수도 있겠지요
46. 다시 돌아와 출산율이 낮아진다는 말은, 인구구조가 노령화 된다는 말입니다.
47. 노령화는 돈을 버는 청년층이 줄어들고, 돈을 쓰는 노년층이 늘어난다는 말임.
48. 돈을 버는 사람들이 내는 세금은 줄어들고(1인당 부양율 증가로 부담금액은 커지겠지만), 노년층 복지에 재정지출이 늘어날 수밖에 없어, 앞으로도 국가 재정이 좋아지기는 어려워 보입니다.
49. 지속적인 무역 흑자도 이제 옛말이 되고 있습니다.
50. 최근 1년이상 연속해서 무역수지 적자가 나고 있고, 적자 폭도 커지고 있음.
51. 무역수지 적자가 심해지면, 경상수지까지 적자가 되면서 외환보유고에도 문제가 생기게 됩니다.
52. 2022년초만 하더라도 4,600억 불이 넘던 외환보유고가 2023년 5월 4일 발표에는 4,266억 불까지 줄어들었죠
53. 이는 무역수지 적자도 있지만, 환율을 방어한다고 달러를 쓴 것도 주된 이유입니다.
54. 상대적으로 양호한 국가 재정, 지속적인 무역 흑자, 4천억 불 이상의 외환보유고라는 한국 경제의 장점이 흔들리면 우리나라에 투자했던 외국인들도 불안함을 느끼죠
55. 게다가 미국과 한국의 기준금리 격차까지 커지고 있습니다.
56. 작년초 0.25%에서 시작했던 미국 기준금리는 5월 현재 5.25%까지 올라갔습니다.
57.한국은행도 따라서 올리고는 있지만, 올해들어 더 이상 금리를 올리지 못해서 미국과 1.75%p까지 금리차이가 나버린 상황입니다.
58. 작년 말, 한국은행 총재의 인터뷰에서 미국과 1%p까지 금리차는 괜찮다고 했는데, 이제 1.75%까지 벌어진 상황입니다.
59. 문제는 이렇게 금리차이가 나더라도 한국에 대한 투자매력도가 높으면 문제가 없는데, 금리차도 높은 상황에서 한국 경제의 장점이 사라졌다고 판단하면, 한국 주식과 채권을 팔고, 그렇게 받은 원화를 달러로 바꿔서 빠져나가게 됩니다.
60. 한국 국채를 외국인들이 팔고 나가면, 한국 국채의 가치는 낮아지게 됩니다.
61. 반대로 얘기해서 한국 국채의 가치가 낮아진다는 말은 국채 금리를 높게 쳐줘야 국채를 사줄 사람이 생기므로 국채 금리가 올라간다는 말입니다.
62. 국채금리가 올라간다면, 회사채 금리 등 시중금리가 낮게 버틸 수는 없겠지요
63. 예대마진 차이를 정리하려면 기업 대출뿐만 아니라 가계대출 금리도 상승하기 시작 할 것이고, 2,000조에 달하는 가계부채는 영향을 받기 시작할 것입니다.
64. 한국은 가계대출이 많은 국가 중 하나입니다.
65. 2020년에 GDP의 97.9%가 가계대출 수준이었는데, 지금은 105%까지 올라와서 비교할 나라가 별로 안 보이네요
66. 그럼 우리도 얼른 금리 올려야 하는거 아니야? 라고 생각 하실 수 있는데,
이창용 한국은행 총재가 미국 연준처럼 금리를 세게 올리지 못하는 이유가 있습니다.
67. 파월이 금리를 무지막지하게 올려도, 미국의 가계는 충격이 크지 않습니다. 미국은 주택 담보대출의 99%가 고정금리 대출이기 때문이죠
68. 즉, 파월이 아무리 금리를 올려도, 기존 대출받은 사람들의 금리는 고정되어 큰 타격감이 없는거죠..(주식시장은 분명 영향이 있지만요)
69.한국은 반대입니다.
70. 한국은 가계대출 중 변동금리가 차지하는 비중이 79%입니다.
71. 보통 코픽스에 연동되어 금리가 3개월이나 6개월마다 바뀌고 있고, 코픽스는 한국 기준금리와 비슷하게 올라가고 있습니다.
72. 변동금리 포지션이 높기 때문에 신규대출 금리만 올라가는 게 아니라, 기존에 받은 대출금리도 같이 올라가게 됩니다.
73. 그중에서도 3군데 이상 금융기관에 대출받은 다중채무자와 자영업자가 가계대출의 약한 고리입니다.
74. 2022년기준 다중채무자가 가계대출자의 32% 정도가 되고, 저축은행, 새마을금고,캐피탈사에 집중되어 있죠
75. 자영업자들도 많이 힘든 상황입니다.
76. 정부의 창구지도로 대출을 계속 연장해주니 이자만 내면서 버티고 있지만, 경기 부진과 금리 인상부담에 더 이상 버티기 힘든상황이죠...
- 여담으로 네이버 카페 중 "아프니까 사장이다" 라는 카페 한번 가입해보시면 현장의 생생한 목소리를 들으실 수 있을겁니다.
77. 게중에는 일본의 잃어버린 몇십년과 같은 상황이 한국도 오는 게 아니냐고 하겠지만, 한국은 일본과 상황이 다릅니다.
78. 일본도 예전에 비해 소득은 줄어들었지만, 과거에 벌어놓은 돈이 상상 초월입니다.
79. 일본은 정부, 기업, 개인이 보유한 해외자산에서 부채를 뺀 순자산액이 3,684조에 이르는 세계 1위의 순채권국이죠.
- 90년대까지 일본 제품, 상품, 문화가 전 세계를 석권했던거는 30대 중반 이상이라면 다 아실만한 사실입니다.
80. 일본은 저금리가 오래 계속되다 보니, 일본에서 낮은 금리로 대출을 일으켜서 상대적으로 높은 금리를 주는 해외채권에 투자를 많이 해놓았습니다.
81. 일본의 해외투자는 보통 일본에서 엔화로 돈을 빌린 다음에, 그 돈으로 달러를 사서 투자를 하는데, 해외투자를 하기 위해 엔화를 팔아 달러를 사다보니 엔화 약세장이 펼쳐졌죠..
82. 만약 일본 경기가 어려워진다면 해외에 투자해 놓은 달러를 회수하겠지요.. 그리고 돈이 일본으로 돌아오면 다시 엔화로 바꿀테니 엔화강세가 시작될겁니다.
83. 즉, 세계 경제가 불안해지면 엔화가 강세로 바뀌고, 엔화가 강세라는 말은 엔화로 구입하는 물가가 싸져서 인플레이션이 일어나지 않는다는 뜻이죠
84. 따라서 한국 등 이머징 국가들은 일본과 다른 상황이 펼쳐지게됩니다.
85.세계 경제가 힘들어져서 이머징 국가도 같이 어려워지면, 일본은 엔화 강세가 되지만 한국 등 이머징 국가들은 반대가 됩니다.
86. 일본은 해외투자 자금이 국내로 들어오지만, 한국 등 이머징 국가들은 국내에 투자한 해외 자금이 달러로 바뀌면서 해외로 빠져나가기 때문이죠
87. 달러가 부족하고 원화가 흔해지면 달러가 강세가 되고, 원화가 약세가 되면서 수입 물가가 올라가고,
대한민국은 자원부족국가로서 수입의존도가 높은 편인데, 수입 물가 인상으로 인플레이션이 시작됩니다.
88. 일본의 잃어버린 30년은 물가가 오르지 않는 불황이 오는 것이고, 한국 등 이머징 국가들은 물가가 폭등하는 불황이 온다는 결론을 얻게 됩니다.
89. 그런 상황이 안오면 좋겠지만, 한국 등 이머징 국가들이 인플레이션을 잡으려면 금리를 인상해서 해당국 돈의 가치를 높여야 하고, 수입을 줄여서 달러를 모아야 합니다.
90. 아르헨티나 등이 불황의 한가운데서도 1년에 71%까지 올라가는 인플레이션을 잡으려고 금리 인상을 할 수밖에 없는 이유임.
- 참고로 현재 아르헨티나의 기준금리는 91%입니다.(상상이 안되시죠?)
자, 이제 정리를 해보겠습니다.
지난 한 해 동안 폭등했던 부동산시장이 살짝 가라앉았다가 최근 부동산 시장이 꿈틀거리고 있는데요,
현재 경제는 지표에서 볼 수 있는것처럼, 상대적으로 양호한 국가 재정, 지속적인 무역 흑자, 4천억 불 이상의 외화 보유고가 모두 흔들리는 상황에서 가계대출 부실, 부동산PF발 시장혼란, 무역수지 적자등에서 오는 인플레이션등이 한꺼번에 몰아닥치는 상황을 대비해야 하는 시기라고 판단됩니다.
제가 거주중인 청주지역은 그나마 인구 감소가 덜하나,
그렇다고 인구가 폭증할 요인도 없습니다.
한동안은 현상유지 할 수 있겠으나, 청주도 지방에 있는 중소도시중 하나로, 결국 인구감소는 피할 수 없겠지요
특히 최근에 분양중인 아파트들이 청약에서 과열 양상이 보여지는데,
이 아파트들이 입주하는 시점인 3~4년 후에는 현재 경기와는 상당히 다른 양상이 전개될 가능성이 높아보입니다.
어렵게 일군 자산을 한순간에 무너뜨린것도,
앞으로 일궈야 할 자산을 만져보지도 못하고 놓칠수도 있으니
신중에 신중을 가하시기 바랍니다.
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